Πολύ μεγάλο πρόβλημα αντιμετωπίζουν πλέον οι ιδιοκτήτες ακινήτων που η αντικειμενική τους αξία βρίσκεται σε υψηλά επίπεδα.
Από την μία ο ΕΝΦΙΑ που σε σχέση με την αποδοτικότητα των ακινήτων είναι δυσανάλογος εφόσον επιβάλλεται σε υποκειμενικές αξίες και όχι σε πραγματικές εισοδηματικές, από την άλλη ο φόρος εισοδήματος που στην μεγάλη κλίμακα πλέον φτάνει στο 45%, έχουν δημιουργήσει ένα απαισιόδοξο και αποθαρρυντικό κλίμα.
Πολλοί είναι αυτοί οι ιδιοκτήτες που στρέφονται στην μεταβίβαση των ακινήτων τους σε εταιρικά σχήματα έτσι ώστε να μειώσουν την φορολογική τους επιβάρυνση μέσω της χαμηλότερης φορολογίας (29% και όχι με κλίμακα που φτάνει μέχρι το 45%)
Μία πιθανή καλή λύση είναι η δημιουργία και μεταβίβαση των ακινήτων σε εταιρία ΙΚΕ.
Γιατί η ΙΚΕ αποτελεί καλή λύση σε σχέση με άλλες εταιρικές μορφές:
- Συστήνεται άμεσα μέσω της υπηρεσίας μιας στάσης
- Δεν απαιτείται παράσταση Δικηγόρου και συμμετοχή Συμβολαιογράφου
- Γίνεται δημοσίευση μόνο στο ΓΕΜΗ
- Το κόστος σύστασης περιορίζεται μόνο, σε ένα παράβολο των 70€
- Δεν έχει απαιτήσεις σε αρχικό κεφάλαιο (μόνο 1 ευρώ)
Ας πάρουμε σαν παράδειγμα ένα φορολογούμενο που έχει στην κατοχή του τρία διαμερίσματα συνολικής επιφάνειας 100 τ.μ. το κάθε ένα και ένα κατάστημα επίσης 130 τ.μ. σε περιοχή με τιμή ζώνης 1.800 ευρώ. Η συνολική τους αντικειμενική αξία ανέρχεται σε 800.000 ευρώ. Το μηνιαίο εισόδημα από μισθώματα των ακινήτων αυτών ανέρχεται σε 4.500 ευρώ, ετησίως 54.000 ευρώ.
Αν αφαιρέσουμε τις αποσβέσεις 5% και βάλουμε στην κλίμακα το εισόδημα των 51.300 ευρώ, μαζί με την εισφορά αλληλεγγύης και τον ετήσιο ΕΝΦΙΑ ο φορολογούμενος θα κληθεί να πληρώσει το ποσό των 24.395,00 ευρώ. Αν το δούμε σαν ποσοστό επί του εισοδήματος ο φορολογούμενος θα πληρώσει το 48% του εισοδήματός του σε φόρους.
Στην περίπτωση μιας ΙΚΕ αν αφαιρέσουμε τις αποσβέσεις 4% και υπολογίσουμε φόρο 29% στο εισόδημα των 51.840 ευρώ μαζί με τον φόρο επιτηδεύματος και τον ετήσιο ΕΝΦΙΑ ο φορολογούμενος θα κληθεί να πληρώσει το ποσό των 20.433,60 ευρώ, άρα φαίνεται ότι το κέρδος είναι αρκετό εφόσον στην περίπτωσή μας φτάνει σχεδόν τα 4.000 ευρώ.
Είναι σημαντικό να επισημάνουμε ότι στην περίπτωση της ΙΚΕ μπορούμε να εκπέσουμε και έξοδα από το φορολογητέο ποσό π.Χ. έξοδα συντήρησης, αυτό σημαίνει ότι το φορολογικό κέρδος ανεβαίνει πέραν των 4.000 ευρώ ανάλογα με τα έξοδα που εκπίπτουν.
Μπορεί η λύση της μεταβίβασης των ακινήτων σε μία ΙΚΕ με μία ματιά να φαίνεται ελκυστική από την άλλη υπάρχουν και κάποια σοβαρά μειονεκτήματα που πρέπει να τα λάβουμε υπόψη.
- Μπορεί ο φόρος μεταβίβασης να έχει μειωθεί αρκετά από 8%-10% στο 3%, παρόλα αυτά ο φορολογούμενος θα κληθεί να καταβάλει φόρο μεταβίβασης 3%, δηλαδή 24.000 ευρώ. Επίσης, θα επιβαρυνθεί και με έξοδα μεταβίβασης 1% (8.000 ευρώ).
- Στο κλείσιμο της πρώτης εταιρικής χρήσης ο φορολογούμενος δεν θα έχει φόρο από την προηγούμενη χρήση να συμψηφίσει, άρα η επιβάρυνση στον ετήσιο φόρο το πρώτο έτος θα είναι μεγάλη.
- Η ΙΚΕ απαραίτητα τηρεί βιβλία Γ κατηγορίας, άρα πρέπει απαραίτητα να λάβουμε υπόψη το έξοδα του λογιστή για την τήρηση των βιβλίων της εταιρίας.
Στο παράδειγμα που εξετάσαμε μάλλον δεν συμφέρει τον ιδιοκτήτη να διερευνήσει περεταίρω τη λύση του εταιρικού σχήματος. Κατά πόσο αυτή η λύση συμφέρει κάποιον ιδιοκτήτη ή όχι αυτό έχει να κάνει με τα έσοδα από την ακίνητη περιουσία, πολύ απλά όσο μεγαλύτερα τα έσοδα από την ακίνητη περιουσία τόσο ποιο συμφέρουσα μπορεί να είναι η λύση της μεταβίβασης της περιουσίας σε ένα εταιρικό σχήμα.
